Связаться
Операционное управление · Коммерческая недвижимость

Управляю доходностью объектов
и превращаю метры в результат

Кирилл Есаулков. За 8 лет вырастил годовую выручку бизнес-центра в 4,2 раза и вывел заполняемость на 99,8%. При этом здание 7 500 м² тратит на отопление и горячую воду порядка 60 000 ₽ в месяц в разгар зимы. Соединяю коммерческую хватку, операционную дисциплину и сильную инженерную базу — то, что обычно приходится нанимать тремя разными людьми.

Смотреть результаты Обсудить сотрудничество
Казань → Москва Готов к переезду Системный, аналитический подход Энергоэффективность и снижение OPEX 15 лет в бизнесе, IT и недвижимости
Кирилл Есаулков — управляющий коммерческой недвижимостью

Результаты в цифрах

Бизнес-центр «Мастер», 7 500 м², Казань · с ноября 2017 года по настоящее время

×4,2
рост годовой выручки объекта: 42,98 → 179,9 млн ₽
×5,7
рост ставки аренды: 446 → 2 562 ₽/м²
99,8%
стабильная заполняемость площадей
2 100 м²
размещение учебного центра Ак Барс Банка

Вторая сторона доходности — расходы

Выручку можно наращивать, а можно её не терять. Занимаюсь и тем, и другим

60 000 ₽ затраты на газ за месяц: отопление и горячая вода
здание 7 500 м², январь, −25 °C за окном
Окупаемость решений — около 3 лет

Это в разы ниже типичных значений для коммерческого объекта такой площади. Результат не случайный: здание построено и эксплуатируется как единая энергетическая система — от ограждающего контура до режимов работы генерации тепла.

Я управляю этой системой ежедневно, понимаю, из чего складывается каждый рубль в счёте, и вижу, где тот же принцип применим на типовом объекте.

После возврата вложений экономия становится чистой прибавкой к NOI — на весь оставшийся срок эксплуатации здания.

🔎

Нахожу точки потерь

Где именно объект теряет деньги: ограждающие конструкции, генерация тепла, режимы работы, распределение. Считаю не в процентах, а в рублях годовой экономии.

📐

Собираю программу

Перечень мероприятий с приоритетом по сроку окупаемости: что вернётся за два года, что за пять, а что не окупится никогда — и делать это не нужно.

🛠️

Довожу до факта

Подрядчики, бюджет, сроки, приёмка. Дальше — замер результата: экономия либо видна в счетах, либо проекта не было.

Кто я как управленец

Не «менеджер вообще», а человек, который отвечает за P&L объекта целиком

📈

Мыслю доходностью

Смотрю на объект как на бизнес: ставка, заполняемость, OPEX, дебиторка. Каждое решение проверяю на влияние на прибыль, а не на «красоту процесса».

🤝

Веду переговоры на уровне первых лиц

Лично закрывал сделки с крупными корпоративными арендаторами, включая банк федерального масштаба. Умею удерживать клиента и работать с возражениями по цене.

⚙️

Держу операционку под контролем

11 человек в прямом подчинении, 20+ подрядных организаций, инженерные системы, закупки, ремонт, готовность офисов к сдаче — всё в одних руках и без сбоев.

💻

Понимаю технологию изнутри

За плечами 6 лет системного администрирования. Внедрял Face ID, автоматизацию офисов, IP-телефонию. Не завишу от подрядчиков в вопросах, где нужно понимать суть.

🌡️

Считаю не только доход

Эксплуатационные расходы — вторая половина прибыли объекта. Знаю, как привести типовое здание к затратам, кратно ниже рыночных, и за какой срок это вернётся.

🎯

Привожу арендаторов сам

SEO, Яндекс Директ, Авито, ЦИАН, собственные фото и видео объекта. Маркетинг объекта — это не аутсорс, а мой личный инструмент заполняемости.

🧩

Вижу систему, а не симптомы

Инженерное и IT-мышление приучило искать корневую причину, а не латать следствия. Там, где другие тушат пожары, я перестраиваю процесс так, чтобы пожар не повторялся. На дистанции это экономит деньги и нервы.

🔁

Даю повторяемый результат

Рост выручки — не разовая удача, а управляемая модель, которую я держу восьмой год подряд. Готов масштабировать её на портфель из нескольких объектов.

Компетенции

Редкое сочетание коммерции, операционки и IT в одном человеке

Операционное управление объектом
Управление доходностью и P&L
Коммерческая недвижимость
Аренда и B2B-продажи
Переговоры с первыми лицами
Управление персоналом
Эксплуатация и инженерные системы
Энергоэффективность и снижение OPEX
Закупки и подрядчики
Работа с дебиторской задолженностью
Маркетинг и digital-продвижение
SEO / контекстная реклама
IT-инфраструктура и автоматизация
Project Management
Системный / аналитический подход

Опыт

От системного администрирования до полного управления объектом

Управляющий бизнес-центром
ООО «ЕТК ГмбХ» / БЦ «Мастер» · Казань · ноя 2017 — н.в. · 7 500 м²
  • Полное операционное и коммерческое управление объектом: от стратегии доходности до эксплуатации
  • Поиск арендаторов, ценообразование, презентации, договоры, удержание клиентов, дебиторка
  • Продвижение объекта: SEO, Яндекс Директ, Авито, ЦИАН, собственные фото и видео
  • Контроль ремонта, инженерных систем, качества сервиса и готовности офисов к сдаче
  • Управление 11 сотрудниками и координация 20+ подрядных организаций
  • Внедрение Face ID, автоматизации офисов и цифровых сервисов
  • Управление энергоэффективностью объекта: расходы на отопление и ГВС здания 7 500 м² — порядка 60 000 ₽/мес. в пиковые зимние месяцы
Руководитель IT-направления
ООО «ГК СтройТехГранд» · Казань · 2016 — 2017
  • Корпоративные сайты, SEO, товарный контент
  • Рекламные кампании Google Ads и Яндекс Директ
  • Внедрение IP-телефонии с сохранением нумерации и оптимизацией затрат
Системный администратор
Ак Барс, МТК-Трейд, ФИНАМ, Парк «Кырлай» · 2010 — 2016
  • Поддержка и развитие IT-инфраструктуры в компаниях разного профиля

Учебный центр Ак Барс Банка

Личное участие в переговорах на высоком уровне и сопровождение размещения крупного корпоративного арендатора на площади 2 100 м².

Трансформация white box → технологичный офис

Проекты превращения базовых помещений в современные офисные пространства с комплексной автоматизацией инженерных и пользовательских систем.

Образование

КНИТУ — инженер автоматизированных систем, 2011.
Колледж управления, права и ИТ — экономика и управление на предприятии, 2005.

Открыт к предложениям в Москве

Операционное / исполнительное управление коммерческой недвижимостью

Телефон +7 927 444-45-24
Почта kirill@esaulkov.ru
Локация Казань · готов к переезду в Москву и командировкам
Форматы Найм · управление портфелем объектов · консалтинг